Société civile la plus célèbre en France, la SCI a vu sa notoriété considérablement croître ces dernières années. De plus en plus de Français sont intéressés par sa constitution ou l’adhésion à une SCI déjà existante. Régime juridique intéressant, la SCI possède nombre de particularités et de déclinaisons. Captivé par ce statut juridique, vous souhaitez faire le plein d’informations à propos ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de la SCI.
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SCI : présentation et différents types
La SCI ou Société Civile Immobilière est une forme d’entreprise très particulière. Différente des sociétés commerciales classiques, elle est caractérisée par un intérêt purement immobilier. C’est la forme d’entreprise par excellence pour faire des placements immobiliers. Séduisante et très prisée, la société présente de nombreux attraits. Pour en tirer profit, il faut au préalable, tout savoir sur la SCI.
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L’une des choses essentielles à connaître est l’existence de plusieurs types de SCI. La bonne connaissance de ces derniers permet de privilégier celui qui s’adapte le plus à votre projet, plutôt que d’opter par défaut pour la SCI classique. De manière générale on distingue 5 types de SCI. Il s’agit de la SCI de gestion ou de location, la SCI de famille, la SCI construction-vente, la SCI de jouissance et la SCI d’attribution.
Chaque type de SCI possède des caractéristiques propres. La SCI de famille par exemple est exclusivement constituée de membre d’une même famille. La SCI de gestion ou de location est quant à elle, le modèle classique de la Société Civile Immobilière. Elle s’oppose par nature à la SCI construction-vente.
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SCI : les règles de création
L’autre point important auquel il faut s’intéresser sur la société civile immobilière est sa création. La constitution de ce type d’entreprise est légalement encadrée par des démarches obligatoires. Elles sont au nombre de 4. Pour commencer, il faut rédiger les statuts de la société. On retrouve notamment dans les textes constitutifs de la SCI, son nom, son objet, sa durée, son capital, etc. C’est également dans les statuts qu’il faut préciser le siège social lorsqu’on finit de domicilier une SCI.
En marge des statuts, le capital de la société est constitué par les associés. Ces derniers font à cet effet des apports en nature et en numéraire. Fixe ou variable, le capital de la société fait l’objet d’un dépôt en banque.
Au niveau de la troisième étape, un dossier de création d’entreprise est monté. Il est pour finir déposé et la SCI est enregistrée. C’est la dernière étape de création de la société.
SCI : principales caractéristiques et mode de fonctionnement
Le fonctionnement de la SCI se résume en une composition particulière. Chaque élément de cette société civile participe d’une manière propre et lui, au fonctionnel de l’organisation.
Le gérant : représentant légal et dirigeant de la SCI
Dans la société civile immobilière, le mode de direction consacré est la gérance. C’est pour cela qu’un gérant est nommé à la tête de chaque SCI. Lorsqu’il est désigné par les associés, le gérant devient le représentant légal de la société. Il l’engage de ce fait et agit en son nom. C’est d’ailleurs lui qui se charge des différentes démarches administratives et fiscales. Il est tout de même important de préciser que le gérant possède des pouvoirs encadrés. Ses attributions sont définies par les associés qui disposent du droit de le nommer et de le révoquer.
Les associés : fondateurs et membres de la SCI
Comme la plupart des sociétés, la SCI se compose de plusieurs associés. Au nombre de deux au moins, ils créent la société et décident de toutes les mentions à faire figurer dans les statuts. Pour devenir associé d’une SCI, il faut faire des apports. Ces derniers donnent droit à des parts de la société. Lorsque la SCI produit des rendements, les associés perçoivent des dividendes. Ils sont également tenus de même par les dettes. Les décisions de fonctionnement et les changements importants sont soumis à leur vote lors d’une assemblée générale.
Une fiscalité modulable
Dans son fonctionnement, la SCI présente une particularité importante en terme de fiscalité. Soumise à l’impôt sur le revenu, la société peut tout de même être assujettie à l’impôt des sociétés si les associés le souhaitent. Avantageuse, cette liberté de choix doit tout de même être minutieusement exploitée pour être profitable.
Des modifications possibles après constitution de la SCI
Pour finir, il est important de préciser que la SCI peut subir de nombreux changements au cours de sa vie. Son siège social peut notamment être changé, de nouveaux associés peuvent être accueillis, les statuts peuvent être modifiés, etc. Pour chaque modification au sein de la SCI, une procédure légale rigoureuse doit être suivie.
